一、目標(biāo)市場地理環(huán)境
1、 市場地理特點：區(qū)域的地貌，政治區(qū)域，城市的中心地帶。2、市場氣候風(fēng)土特點：氣候條件與消費者的飲食習(xí)慣有著極大潛在的關(guān)系。
    二、行業(yè)環(huán)境分析
    1、目標(biāo)市場主要經(jīng)濟指標(biāo)：
    A 企業(yè)所在市場當(dāng)年的國內(nèi)生產(chǎn)總值，以及歷年的數(shù)據(jù)。B該市場的投資狀況。C對餐飲市場影響較 大的旅游方面的數(shù)據(jù)，特別是一年來接待的游客數(shù)量，以及是呈發(fā)展趨勢還是衰退趨勢。D把當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費的收入比重，作為餐廳定價的參考依據(jù)。E全市人口統(tǒng)計數(shù)量，包括非農(nóng)業(yè)人口及農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，用來預(yù)測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費水平和消費能力。F消費者受教育程度。G消費者生活方式、飲食偏好習(xí)慣。H消費者人均收入。
    2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境：
    A 商業(yè)繁盛情況。B商業(yè)化的趨勢與潛力。C地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況。
    3、社會環(huán)境：
    A當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。B歷史文化。C民族結(jié)構(gòu)。D國際交往，主要食品原料生產(chǎn)流通。
    三、市場分析
    1、 經(jīng)濟指標(biāo)：當(dāng)?shù)夭惋嬈髽I(yè)經(jīng)營狀況、實力排列；所有制形式及所占的比重；營業(yè)網(wǎng)點數(shù)量；從業(yè)人員數(shù)量。
    2、 分店所選市場的餐飲業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀：企業(yè)數(shù)量與競爭能力（是否已形成規(guī)模競爭？）；經(jīng)營管理水平高低；經(jīng)營檔次高低；菜系地位。
    3、 競爭對手分析：
    A、 傳統(tǒng)型競爭者現(xiàn)狀：數(shù)目、業(yè)績水平、營業(yè)額、利潤收入統(tǒng)計分析；成功原因：管理水平先進？服務(wù)優(yōu)秀？社會環(huán)境條件優(yōu)越？失敗原因：菜品出問題？運行機制故障等？
    B、 傳統(tǒng)型競爭者優(yōu)勢：傳統(tǒng)優(yōu)勢；經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢；位置優(yōu)勢；主打菜品優(yōu)勢。
    C、 新興高檔餐飲經(jīng)營者：經(jīng)營何種菜系？菜系取向？是否平民化、貴族化等。經(jīng)營地段：哪一區(qū)，段，裝修的風(fēng)格特點及選用裝飾物件。經(jīng)營狀況：營業(yè)額、營業(yè)利潤、就餐人數(shù)、訂餐數(shù)等。經(jīng)營規(guī)模：店的面積、可容納客人數(shù)量。廳內(nèi)面積分布等。
    4、 消費者分析：
    A、 該市場消費者飲食習(xí)慣、口味喜好、選擇飲食偏好等。
    B、 該市場消費者的消費特點，包括消費者的消費意識，是否喜歡到餐廳就餐，個人或家庭的消費比例較之成都如何，消費水平的高低。
    C、 目標(biāo)市場消費者分類：政府、軍隊、企業(yè)、家庭消費（含婚宴）、游客。
    5、 在該地開店的優(yōu)勢策略：
    競爭策略：市場最佳切入點；營銷策略：宣傳與客戶認(rèn)同；培育顧客偏愛；建立常客網(wǎng)絡(luò)關(guān)系。
    選址優(yōu)化方案說明 
    A、 政府拆遷風(fēng)險防范
    （1） 注意建筑物、街道拆遷與重建，避免盲目上馬建店。（2）確定酒樓位置務(wù)必向當(dāng)?shù)卣块T咨詢并獲得政府書面承諾。（3）避免在有產(chǎn)權(quán)爭議地段建店。（4）所有證照必須齊備并符合法律、政策手續(xù)。
    B、 本地商業(yè)狀況：注意收集和評估酒樓周圍商業(yè)快速增長的相關(guān)數(shù)據(jù)，并做出客觀準(zhǔn)確評估。
    C、 競爭性質(zhì)評估：1、提供同類食品菜品服務(wù)的餐廳可能會導(dǎo)致直接的惡性競爭。2、建店營業(yè)初期避免直接的競爭。
    D、規(guī)模與外觀：1、停車場與其他設(shè)施應(yīng)給予足夠規(guī)模容量。2、餐廳以正方形或長方形最好，其它除非空間大，與否不可取。3、要考慮未來消費者的可接受能力。
    E、 地價：（1）注意考慮潛在價值與現(xiàn)實價值之綜合評估。（2）不論市中心或城郊，關(guān)鍵看消費住戶、流動人數(shù)規(guī)模大小。（3）考慮地價上漲是否對營業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)生較大影響。
    F、 能源供應(yīng)：（1）所有選址必須具備“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)，即水、電、氣三通。（2）水的質(zhì)量。（3）注意作經(jīng)濟核算。
    G、街道與交通：（1）是否是居民社區(qū)街道？（2）是否是商業(yè)街通道？（3）街道是否便利車輛來回通過和泊車？（4）是否吸引和便利旅游者來就餐？
    H、 旅游資源：根據(jù)旅游區(qū)域過往人多少，類型選擇適當(dāng)?shù)木茦俏恢谩?br />     I、商業(yè)與娛樂區(qū)關(guān)聯(lián)：a、要考慮到購物中心、商業(yè)區(qū)、娛樂區(qū)的距離和方向。b、距餐廳幾千米地方，能對餐廳推銷產(chǎn)生影響。
    J、 交通狀況：(1)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源，從公路管理系統(tǒng)或政府機關(guān)。(2)自己統(tǒng)計方式：以中午（周末）、晚上和周日為最佳時間做現(xiàn)場統(tǒng)計。(3)注意考慮坐公共汽車的人進餐的因素。(4)注意行人與車輛流動數(shù)據(jù)比較分析。
    K、 餐廳可見度：(1)餐廳酒樓位置可明顯看見程度，直接影響酒樓吸引力。(2)從每個角度都能通過眼睛獲得酒樓感性認(rèn)識，視為最佳地址。(3)從駕車或徒步的方式來作客觀評估。
    L、 公共服務(wù)：(1)評估保安、防火、垃圾廢物處理和其他所需的服務(wù)。(2)同樣要評估服務(wù)設(shè)施、費用及質(zhì)量。(3)公共服務(wù)信息情況可從政府取得。
    M、 營業(yè)面積：(1)面積標(biāo)準(zhǔn)800****5000平方米。(2)能充分滿足就餐服務(wù)需要，具備充分容納客人的吞吐能力。(3)既不能擁擠，又不能空位太大，避免資源浪費。
    
新開店區(qū)域面積規(guī)劃參考： 
A、 顧客使用區(qū)域：（1）每餐位約1.5****2.5平方米。（2）空間包括：通道、停車處、侯餐區(qū)、大廳、雅間。
    B、 辦公前廳區(qū)域：前廳1/2 廚房1/3 或0.6****0.8平方米每餐位 辦公室1/50 庫房2/25 員工更衣1/25等。
    員工定額參考： 
    A餐飲前廳行政人員與服務(wù)人員比例為：10：1 服務(wù)人員大廳1人看2—4張臺 包間1桌配1**-3名服務(wù)員 傳菜生1人傳10桌，根據(jù)距離廚房遠近而定。
    B廚房管理跨度為3—10人，一般13**-15個餐位配1名烹飪生產(chǎn)人員，高檔的7—8個餐位配1名生產(chǎn)人員。冷菜廚師與白案廚師為1：1等。
月度成本預(yù)算表： 
占營業(yè)費用%
工資19% 房租11% 水費1% 電費5% 燃料費6% 廣告宣傳費3% 洗滌費2% 員工宿舍8% 修理費2% 清潔衛(wèi)生費2% 家具費0.5% 物料損耗4% 餐具損耗0.5% 汽車費用1.5% 停車費0.5% 勞動保險3% 遞延資產(chǎn)攤銷30% 其它1%

一、開店還是兌店？ 開店兌店，顧名思義，前者是白手起家，后者是接過別人經(jīng)營的店鋪。兩者孰優(yōu)孰劣？仁者見仁、智者見智，需仔細評估。
（一）從開業(yè)籌備來比較
兌店肯定是最省力的，諸如執(zhí)照申請等，都可吃“現(xiàn)成飯”。
而開店則不同，必須從零開始，從最初的人事規(guī)劃、訓(xùn)練，到店面裝潢、貨物采購、營銷宣傳每個環(huán)節(jié)都要自己把握、自己策劃，實在麻煩又累人。但對創(chuàng)業(yè)者來說，與其吃“現(xiàn)成飯”，不如通過自己的努力，因為有了“十月懷胎”，才能享受“一朝分娩”時的喜悅。有時候，過程比結(jié)果更重要，因為創(chuàng)業(yè)的過程，就是總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)、不斷提升自己能力的過程。
（二）從客源、投資和資金運用來比較
兌店的優(yōu)勢也較明顯，因為原來的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的資金，且馬上有現(xiàn)金收入供周轉(zhuǎn)。
開店的話，最大的問題就是初始階段的客源，需要時間來培養(yǎng)，而且還要投入，不光是開店所需資金的投入，更需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。所以，從這點看，開店又不占優(yōu)勢。
（三）從其他方面比較
比如老店的債務(wù)、稅務(wù)等財務(wù)問題，合同等法律問題，設(shè)備的質(zhì)量問題……兌店的風(fēng)險就大得多。所有這些，有時很難一目了然，一不小心，即陷入陷阱。
專家建議：既然創(chuàng)業(yè)，還是從頭干起。
二、租店還是買店？ 絕大多數(shù)的創(chuàng)業(yè)者的資金是有限的，所以租店是比較合理的選擇。
由于現(xiàn)在店鋪比較緊俏，很多人向開發(fā)商預(yù)租店鋪，但在預(yù)租時，尤其要注意4個問題：
（一）了解一下這個店鋪是否符合商品房預(yù)售條件，開發(fā)商是否已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。
（二）簽訂《商鋪預(yù)租合同》后，承租者和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在15天內(nèi)持預(yù)租合同和其他相關(guān)材料向房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)租合同登記備案。
（三）承租者必須懂得，開發(fā)商只有在預(yù)租店鋪竣工并取得房產(chǎn)證后，方可與你訂立預(yù)租店鋪使用交接書，交付房屋。
（四）房屋交付后，承租者應(yīng)持已登記備案的預(yù)租合同及預(yù)租店鋪使用交接書，到所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心領(lǐng)取租賃合同登記備案證明。
盡管買店鋪創(chuàng)業(yè)的人較少，但還有人甘愿冒這個風(fēng)險，所以提醒你也要注意4個問題：
（一）選的店鋪是否能滿足經(jīng)營目標(biāo)。比如：能夠經(jīng)營餐飲業(yè)的店鋪價值就比其他類型的高，因為不是所有的店鋪都能獲得環(huán)保、工商、消防等政府部門同意的。
（二）店面越寬越好，如果店鋪的橫幅窄而長度很深的話，其價值就大受影響。
（三）要研究區(qū)域的商業(yè)氣氛，因為社區(qū)商業(yè)的消費對象是所在地區(qū)的居民。一般說來，商業(yè)半徑在250米至500米之內(nèi)為核心圈，中小型店鋪的最佳選擇應(yīng)當(dāng)在核心商圈里。
（四）店鋪所處的路段也大有講究。并不是道路越寬，經(jīng)營的環(huán)境就越好。從目前的情況看，街面寬度小于16米的街道兩旁的店鋪，經(jīng)營效果最好。
專家提示：能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的店鋪，往往已經(jīng)屬于二流店鋪，投資的時候應(yīng)當(dāng)慎之又慎。
位于商廈內(nèi)部的分割店鋪是店鋪投資中風(fēng)險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約。即便要投資，也要選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，以便形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢。

我也是來學(xué)習(xí)的，安安11和王先生99朋友的回答我在這里學(xué)習(xí)了，投資開店是我下一步的計劃，所以現(xiàn)在來學(xué)習(xí)。