——佛山商業地產發展情況系列報道之一

　　興華商場、東方廣場、東建世紀廣場、百花廣場……對于佛山的市民而言，這些商場耳熟能詳，它們深耕本土市場，已形成穩定的大眾消費群體，但隨著新時期商業發展的門檻提高，如何升級軟、硬件設備，加入現代化商業手段，轉變商業思維與模式等問題，成為商業體轉型與創新的關鍵。

　　在營商業體：門檻提高 改造“傷筋動骨”

　　贏商網記者對佛山的商業體統計發現，在營運中的商業項目包括了順聯國際奧特萊斯、順聯國際購物中心、百花廣場、印象城、沃爾瑪購物廣場、南海廣場1期、南海城市廣場、保利水城、東方廣場、東建世紀廣場、興華商場、鵬瑞利季華廣場、南海怡豐城、樂從天佑城等，共十多個商業項目，大部分位于禪城區與南海區。

　　從最早的興華商場到最近試營業的南海怡豐城，項目開業時間跨度大，開發背景囊括本土以及外來開發商，但仍以本土企業為主。

　　記者走訪佛山祖廟商圈中最核心的項目——嶺南天地，發現雖然目前該項目尚未完全開放，大部分消費都是時尚、年輕的男女，文化氣息濃郁，但是商業卻并不如大家所期待那樣興旺。

　　一位來自廣州的游客告訴記者，趁著周六假期，過來祖廟參觀游玩，雖然嶺南天地的建筑非常具有特色，但是，很多歷史文化的東西似乎并沒有很好的體現出來，只會做短暫的休閑游玩。

　　有專家指出，嶺南天地所勾畫的歷史文化特色，是該項目最大的亮點，目前，該項目的整體配套還沒有建立起來，另外應該多做文化活動營銷，運用佛山的舞獅、粵劇、武術等文化，為項目以及商圈造勢。

　　圍繞著嶺南天地，周邊的商業體包括了興化商場、百花廣場、A11鉑頓城等，大部分的商場定位偏中低端，從祖廟地鐵站出來，可以發現該區域的客流飽滿，但是大部分單向沿著祖廟路行走，客流并不均衡，而商場內的品牌參差不齊，仍保留著傳統百貨的經營方式。

　　一方面是新時期對商業項目的要求不斷提升，另一面是舊項目升級改造迫在眉睫。

　　東方廣場從2011年開始進行商場的改造，花費3億6千萬元配合“舊城改造”，不僅對硬件設施、交通環境、停車條件進行改造，并且重新調整業態結構，引入新品牌。

　　此番大動作歷時3年之久，不僅“傷筋動骨”，而且裝修期間也對客流造成一定的影響，這也是舊商業項目實現“蛻變”的硬傷。

　　除此之外，前段時間，準備拋售的南海創鴻城，作為佛山曾經地王項目，是22萬平方米的綜合體。記者從南海大道向前走，看見創鴻城被建工圍墻板嚴實包圍，從過道天橋望去，創鴻城內一片狼藉，野草已經長過膝蓋，建筑用的磚頭、板塊被隨地放置，部分入駐的商家，已經將品牌的廣告已經貼出，可惜里面已經塵埃堆滿，被棄之一旁。

　　兆陽廣場副總經理方銘恩表示，“目前佛山的商業地產發展過快，一下子用三五年的時間，發展了十年才能消化的商業體量，這樣就是生病了，最大的癥狀就是開發商都是想做成購物中心的概念，但并沒有針對當地的需求做調整。”

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　　在建商業體：“住宅思維”限制融資困局

　　近年來，隨著廣佛地鐵的開通，佛山交通環境不斷進行改造升級，改善了當地的營商環境。千億房企巨鱷萬達、萬科、綠地、保利、中海等紛紛挺進佛山，一座座商業巨擘拔地而起，不僅僅在商業供應量巨大，而且商業項目扎推。

　　佛山在建的商業項目包括了南海萬達廣場（專題閱讀）、星星廣場（項目招商信息）、新港國際廣場、長華國際商業中心、佛山萬科廣場、順德太平洋廣場等。依贏商網不完全統計的33個商業體，類型涵蓋了城市綜合體、購物中心、商業裙樓、奧特萊斯，其中城市綜合體占據佛山商業地產主流的位置，其中25個項目屬于綜合體，占總體的項目的75%以上。

　　總建面在15萬平方米以上的商業項目多達22個，其中，星星廣場（項目招商信息）綜合體總面積達110萬平方米，新港國際廣場、長華國際商業中心、東平新城、佛山萬科廣場等總面積均達70萬平方米以上，商業供應量龐大。

　　而據佛山市統計局的統計數據顯示，今年1、2月份佛山全市社會消費品零售總額401.25億元，累計增長9.5%，增速低于去年同期2個百分點，低于全省平均水平1.6個百分點，在珠三角九市中位居第五。

　　面對佛山市消費品市場增速回落的情況，業內人士指出，佛山商業開發的體量普遍偏大，動輒10萬或15萬平方米以上，許多商業地產開發商其本身缺乏對商業規模與市場容量之間的科學定位，完全沒考慮市場是否接受。

　　眾所周知，商業地產是典型的資金密集型行業，開發周期長、資金占用數額大且回籠資金緩慢，從土地購置到后期的運營管理，每一個環節都需要充實的資金支撐。業內認為，商業地產項目的回報周期大概在8-10年之間，這也表示商業地產的融資難度遠遠大于住宅地產。

　　從這些正在興建的商業綜合體中，記者發現不少的綜合體都是以“商+住”的模式，例如季華路上體量最大的綜合體項目星星廣場，規劃總建筑面積約110萬，其中商業總建筑面積超過30萬，除了大面積的住宅樓外，其步行街商鋪也可出售。

　　開發商的融資渠道單一，只有靠資產銷售，拆零銷售來實現現金流的平衡，通過銷售的模式回籠資金，根深蒂固的“住宅思維”，會否讓大體量的商業項目身陷資金鏈困境，仍是未知數。

　　一位長期跟蹤佛山商業地產項目的人士告訴記者，“近段時間，佛山金融機構本外幣存款下降，貸款增加，地產開發需求的增加是重要的原因，當銀根緊縮，會對正在建設中的項目造成資金上的影響。而佛山商業項目扎推，開業時間集中，它們的招商是否落地，并實行滿鋪或成功開業，將會是一場硬仗。”（贏商網記者/林春輝）